פריסייל בנדל"ן: איך להימנע ממלכודת ולהשקיע בצורה חכמה
הגעתם לסקירה מעמיקה על עסקת נדל"ן בתנאים שמרימים לא מעט שאלות – 10/90, כלומר מקדמה של 10% בלבד ו-90% בעת האיכלוס. נשמע לכם כמו הזדמנות חד פעמית? קבלו את כל האמת.
אז מה בעצם מציעים לכם כאן?
בשבועות האחרונים לא מעט אנשים פנו אלי ושאלו אותי על עסקאות נדל"ן בתנאים מפתיעים: מקדמה של 10% בלבד ומתי שמגיע הזמן לקחת את יתרת התשלום, הקבלן מסכים שאתם תשלמו רק כשכבר תכנסו לדירה. נשמע טוב מדי, נכון?
בעצם, מדובר בעסקאות מסוג "10/90" – כלומר 10% בחתימה ו-90% בקבלת המפתח. ואתם יודעים מה? זה אכן נשמע כמו עסקה טובה על פניו, אבל יש לא מעט שכדאי לדעת לפני שאתם קופצים למים.
למה הקבלנים מציעים את זה?
הסיבה הראשונה היא הקיפאון בשוק. מאז תחילת עליית הריבית וההשלכות של מלחמת השביעי באוקטובר, שוק הנדל"ן פשוט קפא. הקבלנים לא הצליחו למכור דירות, ואז במקום להוריד מחירים – מהלך שלא ישתלם להם. הם מצאו פתרון יצירתי מאוד וזה להציע לכם תנאים כמו 10/90 כדי להבטיח שהם יצליחו למכור לפחות את כמות הדירות שהם צריכים כדי להבטיח מימון לבנק.
הסיבה השנייה היא הצורך במימון בנקאי. כדי לקבל את הליווי הנדרש לפרויקט, הקבלן צריך למכור כמות מסוימת של דירות מראש, ומכירת דירות בתנאים כאלה, לפני האיכלוס, מאפשרת לו להוכיח לבנק שהפרויקט הוא הצלחה.
אז מה כל כך טוב בעסקת פריסייל כזו?
היתרון פה, מבחינתכם, הוא שאתם לא צריכים לשים את כל ההון העצמי בשלב הזה, ולא לקחת משכנתא מיידית בזמן הקרוב. אתם מעט מאוד הון עצמי 10% ממחיר הדירה, נהנים מדחיית משכנתא ואז רק בעוד כמה שנים באכלוס לוקחים משכנתא בנוחות והנה יש לכם דירה חדשה שרשומה על שמכם שלבנתיים ערכה רק הלך ועלה מהרגע שקנית אותה בשלב הפריסייל לפני היתר הבנייה ועד להשלמת הבנייה.
וחשוב לציין שיש קבלנים שמוסיפים לעשות ומציעים לכם דבר שנקרא הסבת הערבות – כלומר, אתם יכולים למכור את הדירה למישהו אחר לפני שהיא מוכנה ולהרוויח עליית ערך מבלי לקחת משכנתא בסוף. שוב, נשמע מושלם, נכון?
אז רגע… למה זה לא תמיד כל כך פשוט?
כמו כל עסקה, גם פה ישנם סיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם לפני שמבצעים צעד כזה:
המחיר – הוא לא תמיד מה שהוא נראה
אל תשכחו שמחיר הדירה לא תמיד משקף את המחיר האמיתי בשוק. כשתקבלו הטבות כאלה מהקבלן, הוא כנראה מגולל את כל העלויות האלה בתוך המחיר שאתם משלמים. כלומר, אתם תשלמו יותר על הדירה מאשר הייתם משלמים בדרך כלל בשוק. ואז כשאתם מצפים לראות את עליית הערך, זה כבר לא ירגיש כל כך משתלם כי למעשה "שילמתם" את ההטבות מראש.
השלמת העסקה – האם אתם באמת מסוגלים לעמוד בזה?
רבים מכם לא מבינים את הסיכון הגדול כאן – השאלה הגדולה היא האם אתם באמת תוכלו להשלים את העסקה כשתגיע העת. אם מדובר בדירה ראשונה, אתם צריכים עוד 15% מההון העצמי (יותר אם זו דירה שניה), ואם תצטרכו משכנתא, האם הבנק יסכים להעניק לכם אותה? האם תצליחו לעמוד בהחזר החודשי? גם אחרי שתמצאו שוכרים, אולי תיתקלו בפער בין דמי השכירות להחזר המשכנתא – ויש גם את כל עלויות השדרוג של הדירה שיכולות להכביד.
העלויות הנלוות – אל תשכחו אותן!
כמו בכל עסקת נדל"ן, יש הרבה יותר ממה שנראה. תיווך, עורך דין, יועץ משכנתאות, עלויות חיבורי חשמל, מים, גז, מיזוג, מערכת מיזוג מיני מרכזית ועוד – כל אלה יכולים להגיע לסכומים גבוהים שיש לקחת בחשבון ולהכניס לתכנית שחייבת להיות לכם טרם הרכישה. ואז יש גם את המסים – מס רכישה ומס שבח, שיעלו את עלות העסקה.
עיכובים בבנייה – זה עלול לפגוע ברווח שלכם
גם אם אתם בטוחים שהקבלן יקיים את התחייבויותיו, כדאי להבין שלפעמים יש עיכובים בבנייה, במיוחד בעסקאות פריסייל. זה יכול לקחת יותר זמן מהצפוי, וכתוצאה מכך הרווח שלכם יכול לרדת ככל שהזמן ארוך יותר עד לקבלת טופס 4.
סיפור אמיתי:
התקשר אלי השבוע לקוח שהתעניין בעסקה של דירה בשווי 3 מיליון ש"ח בתנאי תשלום 10/90. הוא היה אמור לשים 300 אלף ש"ח עכשיו, ואת היתרה בעת קבלת המפתח. אבל אחרי ששאלתי אותו כמה שאלות, הוא התחיל להבין שזה לא כל כך פשוט.
אם הפרויקט הזה מכיל 800 דירות, מתוכן 200 נמכרות כעת בתנאים כאלה – אז כמה מאות משקיעים בדיוק כמוהו ינסו למכור את הדירות באותו זמן. משמע, אם הוא ימשיך עם העסקה הזו, הוא יצטרך להשלים את העסקה בעצמו. אם הוא לא יכול להביא את ההון העצמי הנדרש, הוא עלול למצוא את עצמו בבעיה.
וזה עוד לפני שדיברנו על המשכנתא, החזרי המשכנתא הצפויים, הוצאות מיותרות (מיסים, תיווך, עורך דין), וכל שאר ההוצאות שיכולות להיות גזילה משמעותית מהכיס שלכם.
אז מה לעשות?
תזכרו: עסקאות כאלה מציעות פוטנציאל רווח גדול מאוד, אבל גם טומנות בחובן סיכון גדול. אל תתפתו להיכנס אליהן בלי להבין את כל ההשלכות ולבחון איזור לגופו וכל עסקה באופן פרטני. חשוב להבין את המחיר האמיתי של העסקה, לוודא שאתם מסוגלים לעמוד בהתחייבויות, ולוודא שלא תמצאו את עצמכם מופתעים מהעלויות הנסתרות בהמשך.
אם אתם יודעים שאתם יכולים לעמוד בהוצאות ובדרישות של העסקה – ייתכן שזה יכול להיות צעד חכם. אבל אם אתם לא בטוחים, אולי כדאי להיזהר ולבחור בעסקה שמתאימה לכם יותר.
זכרו, נדל"ן זה לא רק על החזרים – זה על היכולת שלכם להתנהל ולהשקיע בחוכמה.
