קבוצת רכישה – כל מה שצריך לדעת על רכישת דירה בצורה משתלמת ובטוחה
במהלך השנים האחרונות, קבוצות רכישה הפכו לאופציה פופולרית לרכישת דירות, במיוחד עבור רוכשים שמחפשים חסכון בעלויות תוך שליטה בפרויקט. עם זאת, לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה, חשוב להבין את היתרונות, הסיכונים, והתהליך הפיננסי המורכב שמלווה את העסקה. במאמר זה נעמיק במודל רכישת הדירה בקבוצת רכישה, ונביא דוגמה לעסקה בפרויקט גדול, כדי להבין איך זה עובד בפועל.
מהי קבוצת רכישה?
קבוצת רכישה היא מודל שבו מספר רוכשים מתאגדים יחד כדי לרכוש קרקע ולבנות עליה פרויקט מגורים. במקום לרכוש דירה מקבלן, החברים בקבוצה מנהלים את הפרויקט בעצמם. הרעיון מאחורי מודל זה הוא לחסוך בעלויות בנייה ולהימנע מרווחי היזם, ובכך להציע דירות במחירים נמוכים יותר מהשוק.
איך זה עובד?
1. הקמה והשתתפות בקבוצה
מספר אנשים, אשר כל אחד מהם מעוניין לרכוש דירה, מתאגדים יחד ומקימים את קבוצת הרכישה. כל חבר בקבוצה מפקיד סכום ראשוני, שמסייע לרכוש את הקרקע ולהתחיל בתהליך הבנייה.
2. רכישת הקרקע
אחת מהפעולות המרכזיות של קבוצת הרכישה היא לרכוש את הקרקע על מנת להתחיל בהקמת הפרויקט. הקרקע נרכשת לרוב במכרז של רשות מקרקעי ישראל או בהסכמים ישירים מול בעלי הקרקע.
3. שלב הבנייה
עם רכישת הקרקע, הקבוצה בוחרת את אנשי המקצוע – כמו קבלנים, אדריכלים, ומפקחי בנייה – ומתחילה בבניית הדירות. כל חבר בקבוצה משתתף בהחלטות על תוכניות הבנייה, המפרט הטכני ואיכות החומרים.
4. השלמת העסקה
לאחר סיום הבנייה, כל חבר בקבוצה מקבל את הדירה שלו, ובשלב זה משלים את יתרת התשלום
.
יתרונות קבוצת רכישה
ההצטרפות לקבוצת רכישה מספקת מספר יתרונות חשובים:
חיסכון בעלויות
אחד היתרונות הבולטים בקבוצת רכישה הוא החיסכון האפשרי בעלויות. על ידי עבודה ישירה עם אנשי מקצוע בלי מעורבות של יזם, הרוכשים יכולים לחסוך כ-15%-30% ממחיר השוק. כך, דירות בקבוצת רכישה נמכרות במחירים נוחים יותר.
שליטה בפרויקט
חברי הקבוצה מקבלים שליטה על כל שלב בתהליך, כולל בחירת הקבלנים, המפרט הטכני, ולעיתים גם העיצוב הפנימי של הדירות.
פוטנציאל לרווח
לאחר סיום הבנייה, ערך הדירה עשוי להיות גבוה מהמחיר ששולם, מה שמהווה הזדמנות להשגת רווח לא צפוי.
חסרונות וסיכונים בקבוצת רכישה
למרות היתרונות, ישנם גם חסרונות וסיכונים שחשוב להיות מודעים אליהם:
חוסר ודאות בעלויות
עלות הדירה אינה קבועה מראש ויכולה להשתנות במהלך תהליך הבנייה, אם ישנם עיכובים או חריגות מהתקציב המקורי.
עיכובים בזמנים
קבוצות רכישה ללא יזם מקצועי עשויות להיתקל בעיכובים בתהליך הבנייה. אלו עשויים להיגרם בשל בעיות בירוקרטיות, מחלוקות פנימיות או בעיות עם הקבלנים.
סיכון משפטי
בקבוצת רכישה יש סיכון משפטי, אם למשל הקבלן פושט רגל או אם ישנן בעיות עם הקרקע או תכנון הבנייה.
דוגמה להמחשה >>
לעסקת קבוצת רכישה עם 250 דירות
בואו נבחן דוגמה לעסקת קבוצת רכישה בפרויקט גדול. נניח שהקבוצה מתאגדת לבניית 250 דירות במתחם התחדשות עירונית לפינוי בינוי בצפון.
נתוני העסקה
מחיר הקרקע: 25 מיליון ש"ח
מספר יחידות דיור: 250
עלות בנייה משוערת: 800,000 ש"ח לדירה
סה"כ עלות לדירה (כולל הקרקע והוצאות נלוות): 1,100,000 ש"ח
מחיר שוק לדירה דומה באזור: 1,400,000 ש"ח
במקרה הזה, הרוכשים ייהנו מחיסכון של 300,000 ש"ח לדירה, בהשוואה למחירי השוק.
>> מחפש עסקה מסוג כזה, מוזמן לקבוצת הווטצאפ השקטה בלינק המופיע מתחת המאמר.
אופן תשלום
התשלומים עבור הדירה יתבצעו בשלבים:
1. תשלום ראשוני – כל חבר בקבוצה משלם סכום ראשוני (כ-20%-30% מעלות הדירה) כדי להתחיל את רכישת הקרקע.
2. שלבי תשלום במהלך הבנייה – במהלך תהליך הבנייה, חברי הקבוצה משלמים עבור התקדמות הפרויקט, בהתאם לשלבים: שלד, גמר בנייה, הכנות לקראת מסירה.
3. תשלום סופי – לאחר סיום הבנייה, הרוכשים משלים את יתרת התשלום ומקבלים את הדירה.
בדיקות שחשוב לבצע לפני הצטרפות לקבוצת רכישה
לפני שאתם מצטרפים לקבוצת רכישה, יש לבצע מספר בדיקות חשובות:
1. בדיקת המארגנים – מי עומד מאחורי קבוצת הרכישה? האם יש להם ניסיון בפרויקטים דומים?
2. סטטוס הקרקע – יש לוודא שהקרקע זמינה לבנייה ושאין בעיות תכנוניות או משפטיות.
3. ערבויות וביטחונות – יש לוודא שהעסקה מגובה בערבויות בנקאיות וביטחונות מספיקים.
4. תוכנית הבנייה – יש לוודא שהתוכנית מעודכנת וכוללת תאריך מסירה ברור.
5. בדיקה משפטיות – להתייעץ עם עורך דין המתמחה בנדל"ן ולוודא שההסכמים ברורים וכוללים הגנות משפטיות.
סיכום
קבוצת רכישה יכולה להיות הזדמנות מצוינת לרכוש דירה במחיר נמוך יותר מהשוק, עם שליטה מלאה על פרויקט הבנייה. עם זאת, חשוב להיות מודעים לסיכונים הקיימים ולהכין את עצמכם לשלב את הזמן והמשאבים הנדרשים להצלחת העסקה. אם תבצעו את הבדיקות הנדרשות ותהיו מוכנים לעבודה משותפת, קבוצת רכישה עשויה להיות אחת הדרכים המשתלמות לרכישת דירה.
