דחיית תשלומי משכנתא
אחד היתרונות הבולטים בשיטה זו הוא האפשרות לדחות את תשלומי המשכנתא עד לקבלת הדירה. רוכשים יכולים להימנע מהתמודדות עם תשלום משכנתא ושכר דירה בו-זמנית, דבר שמקל על תזרים המזומנים ומאפשר לשמור על יציבות כלכלית עד לכניסה לדירה.
הון עצמי נמוך
בשיטה זו, הרוכשים משלמים רק 20% מהמחיר בתחילת העסקה, מה שמאפשר להם להשתמש בשאר הכסף למטרות אחרות, כמו השקעות מניבות תשואה. יתרון זה מאפשר גמישות כלכלית ושימוש יעיל בהון העצמי.
חסרונות שיטת 80/20
חשיפה לעליית ריבית
כאשר דוחים את לקיחת המשכנתא למועד קרוב לאכלוס, הרוכשים חשופים לעלייה אפשרית בריביות. דבר זה יכול להכביד משמעותית על החזרי המשכנתא בעתיד.
שינויים ברגולציה
היום הון עצמי נדרש למשכנתא לדירה ראשונה הוא 25%, אך אין ערובה לכך שבזמן האכלוס לא יחול שינוי ברגולציה שידרוש הון עצמי גבוה יותר.
סיכון שהמשכנתא לא תאושר
בשלב מאוחר, אין ביטחון שבעתיד הרוכשים יעמדו בתנאים הדרושים לאישור המשכנתא. מצבים כמו ירידה בהכנסות או פיטורין עלולים להוביל לסירוב מהבנק.
חשיפה למדדי תשומות הבנייה
80% מהתשלום לקבלן נדחה, והמשמעות היא שהרוכשים חשופים להעלאת מדד תשומות הבנייה על החלק הגדול שנותר לתשלום.
אין הדרגתיות בתשלום המשכנתא
בניגוד ללוח תשלומים רגיל, שבו ההחזרים נבנים בהדרגה, בשיטת 80/20 כל המשכנתא נלקחת בבת אחת, מה שעלול להוביל להחזר חודשי גבוה ולא מתוכנן.
מורכבות משפטית
השיטה הזו דורשת ליווי משפטי הדוק, שכן מדובר בחוזה מורכב יותר מעסקה רגילה.
הצעה לפתרון בטוח יותר
במקום להתמודד עם הסיכונים של שיטת 80/20, מומלץ על מתווה תשלומים חלופי:
1. תשלום ראשוני של 30%
תשלום מקדמה גבוהה יותר מקנה יציבות וביטחון כלכלי, ומקטין את החשיפה לשינויים ברגולציה.
2. אישור מסגרת משכנתא מוקדם
חשוב לעבוד עם יועץ משכנתאות פרטי כדי לאשר את מסגרת המשכנתא בהקדם האפשרי ולנעול ריביות נוחות.
3. תשלום 10% נוסף מתוך כספי המשכנתא
במקום לדחות את כל התשלום עד לקבלת המפתח, ניתן לשלם 10% נוספים בשלב מוקדם. פעולה זו מבטיחה החזר משכנתא הדרגתי.
סיכום
עסקת 80/20 מציעה יתרונות ברורים, אך היא טומנת בחובה סיכונים מהותיים. השיטה המומלצת כאן מאפשרת לרוכשים ליהנות מהיתרונות של דחיית תשלומים, תוך הפחתת סיכונים כמו עליית ריבית, שינויים ברגולציה וסיכונים כלכליים נוספים.
