הבדלים בין תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי: המדריך המלא למשקיעי נדל"ן

התחדשות עירונית בישראל – תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי

תחום ההתחדשות העירונית בישראל מהווה כלי מרכזי להתמודדות עם מבנים ישנים, שדרוג תשתיות והעלאת איכות החיים בערים. המשקיעים בנדל"ן נהנים מהזדמנויות ייחודיות בפרויקטים הללו, אך חשוב להבין את ההבדלים בין המסלולים השונים: תמ"א 38/1, תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי.

תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה קיים

מה זה?

תוכנית המתמקדת בחיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980 ואינם עומדים בתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה. השיפוץ כולל תוספת ממ"דים, מעליות ושדרוג חיצוני של הבניין.

נתונים מרכזיים:

• תקן 413: מחייב עמידות מבנים לרעידות אדמה (מאז 1980).
• מועד סיום: התמ"א הוארכה עד 2028 באזורים מסוימים.

יתרונות:

1. תהליך קצר יותר בהשוואה להריסה ובנייה מחדש.
2. עלויות נמוכות יותר ליזם – סבירות כלכלית גבוהה יותר.
3. הדיירים יכולים להמשיך לגור בדירותיהם במהלך הפרויקט.

חסרונות:

1. עליית ערך הנכס מוגבלת בהשוואה לחלופות.
2. לא כולל שדרוג תשתיות חיצוניות כמו ביוב, כבישים וגינות ציבוריות.

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

מה זה?

במסלול זה הורסים לחלוטין את המבנה הישן ובונים תחתיו מבנה חדש ומודרני הכולל עמידות מלאה לפי תקן הבנייה החדיש ביותר.

נתונים מרכזיים:

• מכסת דירות חדשות: כ-2.5 עד 3 דירות חדשות על כל דירה ישנה, בהתאם לאזור.
• עליית ערך הדירה: מחקר משרד הבינוי והשיכון מצא עלייה של 25%-50% בערך הדירות החדשות.

יתרונות:

1. דירות חדשות ומודרניות העומדות בתקנים הגבוהים ביותר.
2. עלייה משמעותית בערך הנכס.
3. שדרוג מלא של התשתיות, כולל לובי, חניה ומעליות.

חסרונות:

1. זמן הפרויקט ארוך – 5-7 שנים בממוצע.
2. רלוונטי בעיקר למרכז הארץ בשל כדאיות כלכלית גבוהה יותר.

פינוי-בינוי – התחדשות של מתחמים שלמים

מה זה?

פרויקט רחב היקף שבו מפנים מתחם שלם (מינימום 24 יחידות דיור) ובונים מחדש שכונה מודרנית עם תשתיות מתקדמות ושטחים ציבוריים.

נתונים מרכזיים:

• דרישות חתימות: רוב של 67% מהדיירים.
• תשואה ממוצעת:
  • בפריפריה: 50%-70% עליית ערך.
  • במרכז הארץ: 80%-120% עליית ערך.

יתרונות:

1. מתאים לפרויקטים גדולים עם פוטנציאל רווח משמעותי.
2. שדרוג כולל של תשתיות ציבוריות: כבישים, גינות, בתי ספר וגני ילדים.
3. תורם לרווחת כלל התושבים בעיר ולא רק לדיירי המתחם.

חסרונות:

1. תהליך ארוך ומורכב – 7-10 שנים בממוצע.
2. סיכון לעיכובים בשל התנגדויות דיירים או הרשויות.

חוקים ותקנות חשובים

1. ערבויות חוק מכר: היזם חייב לספק ערבויות המבטיחות את שווי הדירה החדשה במקרה של פשיטת רגל.
2. דיירים סרבנים: דייר שמסרב ללא עילה סבירה עלול לשלם קנסות, והחוק מאפשר קידום הפרויקט גם ללא הסכמת 100% מהדיירים.
3. תקן 413: מחייב עמידות מבנים חדשים ברעידות אדמה.

הזדמנויות למשקיעים

רכישת נכס בפרויקט מאושר

משקיעים יכולים לזהות בניינים ישנים עם אישור לפרויקט.

• לדוגמה: דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח יכולה להימכר לאחר הפרויקט בכ-2.15 מיליון ש"ח – רווח פוטנציאלי של 50%-100%.

ניתוח היזם והפרויקט

• בדיקת ניסיון היזם ויכולתו הפיננסית.
• בדיקה של ההיתרים והליכים מול העירייה.

מעקב אחר חקיקה

• עדכונים בנושא ערבויות והקלות מס משפיעים על כדאיות ההשקעה.

סיכום: במה לבחור?

• תמ"א 38/1: מתאים לפרויקטים קטנים עם אופק קצר ותהליך פשוט.
• תמ"א 38/2: אידיאלי לדיירים ומשקיעים שמחפשים דירה חדשה עם פוטנציאל עליית ערך גבוה.
• פינוי-בינוי: מתאים לפרויקטים רחבי היקף עם שדרוג מקיף לכל האזור.

עבור משקיעי נדל"ן, הבנה מעמיקה של המסלולים, בדיקה כלכלית ומשפטית של הפרויקט, ומעקב אחר סטטוס התקדמות הם המפתח להצלחה.

פסגות ליווי והשקעות מזמינה אתכם להצטרף לקבוצת רכישה ייחודית בפרויקט שעתיד לעצב את מפת הנדל"ן בעשור הקרוב.