מבוא
תחום ההתחדשות העירונית בישראל הפך לכלי מרכזי בהתמודדות עם מבנים ישנים, שדרוג תשתיות, והעלאת איכות החיים בערים. המשקיעים בנדל"ן זוכים להזדמנויות ייחודיות בפרויקטים כאלה, אך לעיתים נתקלים בקשיים להבין את ההבדלים בין המסלולים השונים – תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, ופינוי-בינוי. מאמר זה יסקור את המאפיינים המרכזיים של כל מסלול, יתרונותיו וחסרונותיו, לצד נתונים סטטיסטיים רלוונטיים ותשומת לב לחוקים ולתקנות העדכניים.
תמ"א 38/1 – חיזוק מבנה קיים
מה זה תמ"א 38/1?
תוכנית המתמקדת בחיזוק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980, ואינם עומדים בתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה. במסגרת הפרויקט מתבצע שיפוץ הבניין הקיים, תוספת ממ"דים, מעליות ושדרוג חיצוני.
נתונים מרכזיים:
-חוקי התמ"א: תקן 413, שנכנס לתוקף ב-1980, קובע סטנדרטים לבנייה עמידה ברעידות אדמה. מבנים שנבנו לפני שנה זו לרוב אינם עומדים בתקן.
-מועד סיום: התמ"א, שהייתה אמורה להסתיים באוקטובר 2023, קיבלה הארכה עד 2028 באזורים מסוימים לפי החלטת הרשויות.
יתרונות:
1. תהליך קצר יותר בהשוואה להריסה ובנייה מחדש.
2. עלויות נמוכות יותר ליזם, מה שמעלה את הסבירות להיתכנות כלכלית.
3. מאפשר לדיירים להמשיך לגור בדירותיהם במהלך הפרויקט.
חסרונות:
1. ערך הנכס עולה, אך במידה מוגבלת בהשוואה לתמ"א 38/2 או פינוי-בינוי.
2. הפתרון אינו כולל שדרוג של תשתיות חיצוניות כמו ביוב, כבישים וגינות ציבוריות.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
מה זה תמ"א 38/2?
במסלול זה הורסים לחלוטין את המבנה הישן ובונים תחתיו מבנה חדש ומודרני, כולל עמידות מלאה לפי התקן המחמיר ביותר. כל דייר מקבל דירה חדשה, גדולה ומתקדמת יותר, עם ממ"ד, מרפסת וחניה.
נתונים מרכזיים:
מכסת דירות חדשות ליזם: לרוב מאפשרים ליזם לבנות כ-2.5 עד 3 דירות חדשות עבור כל דירה ישנה, כתלות באזור ובתמ"א המקומית.
-ערך הדירה: מחקר של משרד הבינוי והשיכון (2022) מצא כי דירה בפרויקט תמ"א 38/2 שווה כ-25%-50% יותר מדירה בפרויקט חיזוק בלבד.
יתרונות:
1. דירות חדשות לחלוטין בעמידות גבוהה, העומדות בתקני הבנייה החדישים.
2. עלייה משמעותית בערך הנכס.
3. שדרוג התשתיות במתחם, כולל חניה, לובי ומעליות.
חסרונות:
1. זמן ממושך יותר לפרויקט, שכולל קבלת היתר, הריסה ובנייה מחדש (5-7 שנים בממוצע).
2. רלוונטי בעיקר למרכז הארץ, שם קיימת כדאיות כלכלית ליזם בשל שווי הקרקע הגבוה.
פינוי-בינוי – התחדשות של מתחמים שלמים
מה זה פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא פרויקט רחב היקף שבו מפנים דיירים ממתחם שלם (מינימום 24 יחידות דיור), הורסים את כל המבנים הישנים, ובונים מחדש שכונה מודרנית הכוללת דירות, תשתיות משודרגות, שטחים ירוקים ומבני ציבור.
נתונים מרכזיים:
דרישות חתימות: נדרש רוב של 67% מבעלי הדירות לאישור הפרויקט, לעומת 80% בפרויקטים של תמ"א 38/2.
תשואה ממוצעת: פינוי-בינוי בפריפריה מעלה את ערך הדירה בכ-50%-70%, ובמרכז הארץ בכ-80%-120%.
-מסלולים שונים: ישנם מסלולים יזמיים שבהם היזם מגיש את התוכנית, ומסלולים מועדפים שמאושרים ברמה ממשלתית.
יתרונות:
1. מתאים לפרויקטים גדולים עם פוטנציאל רווח משמעותי למשקיעים.
2. שדרוג כולל של תשתיות ציבוריות: כבישים, מדרכות, גינות ציבוריות, בתי ספר וגני ילדים.
3. תורם לרווחת כלל התושבים בעיר ולא רק לדיירי המתחם.
חסרונות:
1. פרויקט מורכב וארוך (7-10 שנים בממוצע).
2. סיכון גבוה יותר לעיכובים בשל התנגדויות מצד דיירים או גורמים אחרים.
חוקים ותקנות חשובים
1. ערבויות חוק מכר:
על היזם לספק ערבויות לפי חוק מכר דירות (1974), שמבטיחות לדיירים את שווי הדירה החדשה במקרה של פשיטת רגל.
2. דיירים סרבנים:
דייר שמסרב לחתום על פרויקט פינוי-בינוי ללא עילה סבירה עשוי לעמוד בפני קנסות כבדים. החוק מאפשר לדיירים לקדם פרויקט גם ללא הסכמה של 100%.
3. תקן 413:
מחייב עמידות מבנים בפני רעידות אדמה מאז 1980. כל מבנה חדש שנבנה בפרויקטים של הריסה ובנייה חייב לעמוד בתקן זה.
הזדמנויות למשקיעים
רכישת נכס בפרויקט מאושר:
משקיע חכם יכול לזהות נכסים בבניינים ישנים שהפרויקט שלהם כבר אושר. דירה בשווי 1.5 מיליון ש"ח יכולה להימכר לאחר הפרויקט בכ-2.15 מיליון ש"ח (רווח פוטנציאלי של 50%-100%).
ניתוח היזם והפרויקט:
יש לוודא כי היזם הוא בעל ניסיון ושיש לו כיסים עמוקים למימון הפרויקט. בנוסף, מומלץ לבדוק את ההיתרים מול העירייה ולוודא שאין התנגדויות בדרך.
מעקב אחר חקיקה:
היבטים חוקיים כמו ערבויות והקלות במס עשויים להשפיע על כדאיות ההשקעה.
סיכום: במה לבחור?
תמ"א 38/1:
מתאים לפרויקטים קטנים עם אופק קצר ותהליך פשוט יחסית.
תמ"א 38/2:
מתאים לדיירים ולמשקיעים המעוניינים בנכס חדש עם פוטנציאל עליית ערך גבוה.
פינוי-בינוי:
מתאים לפרויקטים גדולים בעלי פוטנציאל שדרוג מקיף לאזור כולו.
עבור משקיעי נדל"ן, הבנת ההבדלים בין המסלולים, בדיקה של התוכניות הכלכליות והמשפטיות, ומעקב אחרי סטטוס הפרויקט הם המפתח להצלחה. השקיעו חכם כדי למקסם את הרווחים ולהפחית סיכונים.
פסגות ליווי והשקעות מזמינה אתכם להצטרף לקבוצת רכישה ייחודית בפרויקט שעתיד לעצב את מפת הנדל"ן בעשור הקרוב.
📲 לחצו כאן לכניסה לקבוצת הווטסאפ השקטה
